전월세 보증금 인상, 임대인도 임차인도 알아야 할 가장 쉬운 방법 총정리!
목차
- 월세 보증금 인상, 도대체 언제부터 가능할까?
- 법이 정한 상한선, ‘5%’의 의미
- 증액 협의, 어떻게 시작해야 할까?
- 계약갱신청구권 사용 시 보증금 인상
- 재계약 시 보증금 인상, 놓치면 안 될 핵심 사항
- 합의가 어려운 경우, 분쟁조정제도 활용하기
- 마지막 체크리스트: 증액 계약서 작성 시 유의사항
월세 보증금 인상, 도대체 언제부터 가능할까?
전월세 계약을 진행하다 보면 임대인과 임차인 모두 가장 민감하게 생각하는 부분 중 하나가 바로 보증금 인상입니다. 특히, 계약 기간이 만료되어 재계약을 앞두고 있거나 계약갱신청구권을 사용할 때 보증금 인상에 대한 기준을 정확히 아는 것이 중요합니다. 보증금 인상은 아무 때나 임대인 마음대로 할 수 있는 것이 아닙니다. 주택임대차보호법에 따르면 계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 보증금을 인상할 수 없습니다. 즉, 새로운 계약을 맺거나 이미 보증금을 증액한 날로부터 최소 1년이 지나야만 다시 보증금 인상을 논할 수 있다는 의미입니다.
많은 임대인들이 계약 기간 2년이 만료될 때까지 기다렸다가 보증금 인상을 요구하는 경우가 많습니다. 이는 법이 정한 1년의 증액 제한 기간을 충족하기 위함입니다. 만약 2년 계약을 진행했다면, 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 계약 조건 변경(보증금 인상 포함)을 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 기존 계약 조건과 동일하게 자동 연장되므로 주의해야 합니다. 임차인 역시 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 적용됩니다. 따라서 양측 모두 계약 만료 시점을 정확히 인지하고 사전에 소통하는 것이 매우 중요합니다.
법이 정한 상한선, ‘5%’의 의미
보증금 인상은 임대인 마음대로 무한정 올릴 수 있는 것이 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 임대료 증액의 상한선은 기존 보증금 또는 차임의 5%로 제한되어 있습니다. 이 ‘5%’는 임대인과 임차인 사이의 분쟁을 막고 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 최소한의 법적 안전장치입니다. 여기서 중요한 점은 이 5% 인상률이 절대적인 의무가 아니라는 것입니다. 법은 임대인이 보증금을 증액하고자 할 경우, 5%를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.
따라서 임대인과 임차인이 서로 합의하여 5% 미만으로 보증금을 인상할 수도 있고, 합의가 이루어지지 않으면 5% 범위 내에서 조정될 수 있습니다. 만약 임대인이 5%를 초과하는 금액을 요구할 경우, 임차인은 법적 상한선인 5%까지만 증액에 응할 의무가 있습니다. 만약 5%를 초과하여 지급했다면, 임차인은 초과 지급한 금액에 대해 반환을 청구할 수 있습니다. 이는 임차인의 권리이며, 법이 보장하는 정당한 권리 행사입니다. 예를 들어, 보증금이 1억 원이라면 최대 500만 원까지만 인상할 수 있으며, 만약 600만 원을 요구한다면 임차인은 500만 원까지만 인상에 동의하면 됩니다.
증액 협의, 어떻게 시작해야 할까?
보증금 인상에 대한 협의는 서면으로 진행하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다. 구두로만 합의하면 나중에 내용이 바뀌거나 오해가 생길 수 있기 때문입니다. 임대인은 임차인에게 내용증명이나 문자 메시지, 또는 카카오톡과 같은 기록이 남는 방법으로 보증금 인상 요구 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 이때, 인상 희망 금액과 그 이유를 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어 “안녕하세요. 계약 만료일이 다가와 보증금 인상에 대해 말씀드립니다. 현재 보증금은 1억 원이고, 주변 시세를 고려하여 500만 원 인상을 희망합니다.”와 같이 정중하게 전달하는 것이 효과적입니다.
임차인은 임대인의 인상 요구에 대해 즉각적인 동의나 거절 의사를 밝히기보다는, 충분히 고민하고 주변 시세를 확인하는 절차를 거치는 것이 현명합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 부동산 앱을 통해 주변 유사 매물의 시세를 파악하여 임대인의 요구가 합리적인지 판단할 수 있습니다. 만약 요구 금액이 과하다고 판단되면, 법적 상한선인 5%를 기준으로 하여 금액을 재조정하거나, 주변 시세를 근거로 협상하는 것이 좋은 방법입니다. 가장 중요한 것은 감정적인 대응보다는 합리적인 근거를 바탕으로 대화하는 것입니다.
계약갱신청구권 사용 시 보증금 인상
계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한하여 2년의 추가 거주를 보장받을 수 있는 강력한 권리입니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 때도 보증금 인상은 가능합니다. 하지만 이때의 보증금 인상률 역시 기존 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 만약 임대인이 5%를 초과하여 인상을 요구하면 임차인은 이를 거부할 수 있으며, 5%까지만 증액하여 계약을 갱신할 수 있습니다.
예를 들어, 보증금 1억 원에 월세 50만 원인 계약에서 임차인이 계약갱신청구권을 사용하고자 할 때, 임대인은 보증금을 1억 500만 원까지 인상할 수 있습니다. 이때, 월세는 그대로 유지하거나, 보증금을 올리는 대신 월세를 올려달라고 요구할 수도 있습니다. 보증금과 월세를 동시에 올리는 경우, 그 합산 금액이 5%를 넘지 않는 범위 내에서 협의해야 합니다. 이는 환산율을 적용하여 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 월세 보증금의 경우 보증금과 월세를 각각 5% 이내로 증액할 수 있는데, 전월세전환율(2025년 기준) 등을 고려하여 전체적인 증액분이 기존 계약 금액의 5%를 넘지 않도록 해야 합니다. 이 복잡한 계산 방식 때문에 많은 분쟁이 발생하는데, 가장 쉬운 방법은 보증금과 월세 중 한 가지만 인상하는 것을 제안하고 협의하는 것입니다.
재계약 시 보증금 인상, 놓치면 안 될 핵심 사항
기존 계약 기간이 끝나고 새로운 조건으로 재계약할 때 보증금 인상은 가장 중요한 협의 사항입니다. 이때 임대인은 주변 시세가 올랐음을 이유로 5%를 초과하는 금액을 요구할 수도 있습니다. 재계약은 계약갱신청구권과는 달리 법적인 5% 상한선이 강제되는 것은 아닙니다. 즉, 임대인과 임차인이 서로 합의하여 5%를 초과하는 금액으로 계약을 맺을 수도 있습니다.
하지만 현실적으로 임차인이 재계약을 거부하고 다른 집을 구할 가능성이 있기 때문에, 임대인은 합리적인 선에서 금액을 제안하는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 과도한 금액을 요구한다면, 임차인은 주변 시세를 비교하여 재협상을 시도하거나, 재계약을 거부하고 새로운 집을 알아보는 것도 하나의 선택지가 될 수 있습니다. 중요한 것은 재계약은 쌍방의 합의로 이루어지는 새로운 계약이라는 점입니다. 따라서 계약 조건에 대해 자유롭게 논의할 수 있고, 법적인 5% 상한선이 꼭 지켜져야 하는 것은 아닙니다. 하지만 임차인의 입장에서 너무 과도한 인상은 부담이 되므로, 적절한 선에서 타협점을 찾는 것이 중요합니다.
합의가 어려운 경우, 분쟁조정제도 활용하기
만약 임대인과 임차인 사이에 보증금 인상에 대한 합의가 이루어지지 않아 갈등이 깊어진다면, 무턱대고 소송을 제기하기보다는 주택임대차 분쟁조정위원회를 활용하는 것이 좋습니다. 분쟁조정위원회는 임대인과 임차인 사이의 다양한 주택임대차 관련 분쟁을 신속하고 저렴한 비용으로 해결할 수 있도록 돕는 전문 기관입니다. 변호사, 법무사 등 전문가들이 중재하여 양측의 의견을 듣고 합리적인 해결책을 제시해 줍니다.
분쟁조정 신청은 온라인 또는 오프라인으로 할 수 있으며, 신청서와 함께 임대차 계약서 사본 등 관련 서류를 제출하면 됩니다. 조정 절차는 보통 3개월 이내에 완료되며, 조정안에 양측이 모두 동의하면 조정조서가 작성됩니다. 이 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력이 있어 법적 강제력을 가집니다. 소송보다 시간과 비용을 크게 절약할 수 있고, 감정 소모도 줄일 수 있어 보증금 인상 문제로 다툼이 있을 때 가장 추천되는 해결 방법입니다.
마지막 체크리스트: 증액 계약서 작성 시 유의사항
보증금 인상에 대한 합의가 완료되면 반드시 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 특약을 추가하여 증액된 보증금 내용을 명확하게 명시해야 합니다. 구두 합의만으로는 나중에 문제가 발생했을 때 증명하기 어렵습니다.
체크리스트:
- 증액 금액: 인상된 보증금 금액을 명확히 기재합니다. (예: “기존 보증금 1억 원에서 500만 원 인상하여 총 보증금 1억 5백만 원으로 한다.”)
- 증액 일자: 증액된 보증금이 적용되는 날짜를 정확하게 명시합니다.
- 잔금 지급일: 인상된 보증금의 잔금 지급 날짜와 지급 방법을 명시합니다.
- 확정일자: 증액된 보증금에 대해 임차인은 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다. 확정일자는 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 장치로, 증액분에 대한 권리를 확보할 수 있습니다. 동사무소나 인터넷등기소에서 쉽게 받을 수 있습니다.
새로운 계약서를 작성하는 것이 가장 깔끔한 방법이며, 여의치 않을 경우 기존 계약서 뒷면에 증액된 내용을 명시하고 임대인과 임차인 양쪽이 서명하는 것도 좋은 방법입니다. 이 모든 과정은 임대인과 임차인 모두의 권리를 보호하고 투명한 거래를 위한 필수적인 절차입니다.